Hyresregleringens nackdelar förtigs
Regeringens utredare föreslår relativt modesta förändringar av systemet för prissättning av hyresrätter:
Vi föreslår att stora skillnader mellan utbud och efterfrågan ska spela en roll vid hyressättningen. I bostadsområden där det krävs flerårigt köande för en hyresbostad ska hyrorna kunna öka med maximalt omkring fem procent per år tills man nått en mer balanserad situation. En sådan relativt långsam höjning av hyran kommer bara att beröra en liten minoritet av landets hyresgäster. För de flesta kommer hyran inte att höjas mer än i dag. Vi föreslår för övrigt generellt för alla hyresgäster att hyran inte ska kunna öka med mer än omkring fem procent per år, även om bruksvärdet skulle ha stigit mer än så. Ett sådant skydd finns inte i dag. Vi föreslår också att hyrorna ska kunna sjunka i bostadsområden med stora vakanser.
Det är ett bra förslag, vilket SvD och DN också konstaterar, även om jag personligen, förespråkar rena marknadshyror. Varför är förslaget ett steg i rätt riktning? Därför att dagens system medför stora kostnader utan att ge några större fördelar:
- Stora köer uppstår, vilket gör att efterfrågan inte tillgodoses.
- Incitamenten är lägre för bostadsföretag att bygga nya hus, vilket förstärker problemet med köer.
- Lägenheter felallokeras, vilket ger upphov till en välfärdskostnad (se här).
- Orättvisa uppstår när personer i attraktiva lägen får betala obetydligt mer än personer i oattraktiva lägen.
- Segregationen minskar inte (se här och här).
Att Hyresgästföreningen reagerar med överdrifter, och att Mona ger den sitt stöd, är inget att förvånas över, men att Rapport fortsätter att fungera som megafon för denna intressegrupp av insiders på hyresmarknaden är märkligt. De fem punkterna ovan nämns inte alls.
Det som förvånar mig är att alla de som tycker om prisreglering inte förespråkar det på fler områden. Varför ska hus och bostadsrätter få prissättas på marknaden? Varför ska bilar få prissättas fritt? Det finns exempel från DDR på härliga köer för att få en Trabant. Rättvist och bra, alla betalar lika.
Men det är nog bra att göra övergången lite “smooth”; strukturomvandlingar på en sådan här marknad kan annars vara ganska smärtsamma.
(ett annat sätt att uppnå samma mjuka transition är att annonsera en full övergång till marknadshyror ett par tre år i förtid …)
pontus
18 april 2008 vid 8:41
Pontus: Softie! :-)
nonicoclolasos
18 april 2008 vid 8:44
Jag som “outsider” förstår inte hur generella hyreshöjningar på 5% årligen i större delen av Stockholm, åtminstone de kommande åren kommer att gynna mig. Bostadsbristen råder som bekant i hela storstockholm, ej endast i innerstaden.
Byggmarkanden lyckas ju inte på långa vägar tillgodose efterfrågan på bostadsrätter och egnahem, trots fri prissättning. Kanske kan det vara så, att bostadsbristen i huvudsak har helt andra orsaker än hyressättningen? Kanske beror det på att kommunerna inte tar fram byggbar mark, att planeringen idag tar flera år och slukar mycket pengar, att byggsektorn därför har svårt att följa konjunkturcykeln och att vi endast har ett fåtal dominerande aktörer på byggmarknaden (oligopol) pga kommunernas avsaknad av planeringspolitik.
Att det kommer byggas mest bostadsrätter och egnahem också i fortsättningen (oavsett hyressättning) torde vara självklart då ju 30% av räntekostnaden kan dras av i bostadsrätter och egnahem, men ej i hyresrätten. Ränteavdragen gör det ju betydligt mer lönsamt att bygga bostadsrätter och egnahem än att bygga hyresrätter.
Sen är det alltid lika spännande att höra jämförelsen mellan prissättning på bilar och boende. Boende är en grundläggande rättighet i såväl grundlag som mänskliga rättigheter, dock knappast bilen.
Att jämföra New Yorks hyresreglering med den svenska allmännyttan är nog svårt. Skillnaderna är alltför många för att dra några slutsatser. Ett boende öppet för alla ger förstås inte samma “fellokaliseringar” mm som ett “social housing” gör.
Jacob
18 april 2008 vid 10:26
Du finns flera poänger i det här resonemanget…
Men Vad händer med dem som redan bor i attraktiva områden? Ska de tvingas flytta?
Segregationen måste väl ändå bli större? Allt annat måste vara rökridåer.
Att jämföra med bostadsrätter och bilar är väl inte riktigt relevant? Den stora vinsten jag ser med en reglerad marknad är att segregationen inte blir större och att arbetsmarknaden kan vara flexibel. Man måste ju kunna hoppa på ett jobb tillfälligt i en stad utan att tvingas köpa en lägenhet, och man måste ju kunna studera i en stad utan att tvingas bo 10 mil utanför…
Jag är tveksam…
christermagister
18 april 2008 vid 18:29
bok:
http://www.sutare.se
Rush
18 april 2008 vid 21:25
Jacob: En fungerande hyresmarknad innefattar inte bara marknadshyror utan också ett rimligt mått av regleringar samt generella regler. Du pekar på att dagens situation inte bara präglas av prisreglering utan också av diverse regleringar och icke-generella regler, och jag skulle önska reformer även på dessa områden. T.ex. syns det mig särskilt viktigt att möjliggöra nyproduktion av hyreslägenheter med låg hyra, vilket implicerar lägre kvalitetskrav. Därigenom möjliggörs inte bara att köerna försvinner utan också att de gör det så att de flesta förmår att få en bostad någonstans utan att vänta.
Notera också att förslaget ger möjlighet till hyressänkning med 5 procent per år på de platser där utbudsöverskott råder. Det finns förorter till Stockholm där det gäller.
Jag är glad att jag har distanserat mig från talet om mänskliga rättigheter när de uttolkas som att rika människor i Stockholms innerstad, som genom långa besittningstider, svartkontrakt och kontakter har gynnats enormt ekonomiskt av dagens system utan att segregationen har minskat, har en “mänsklig rättighet” att betala en hyra som ligger under marknadsklarerande nivå. Men om du finner liknelsen med bilen konstig (vilket inte jag alls gör), vill du också att staten reglerar priser på bostadsrätter och villor? Varför inte, om du svarar nekande? Är det inte en mänsklig rättighet att bo billigt i villa i Djursholm?
Felallokeringseffekten (sic) är inte bunden till geografi eller system, även om storleken förstås varierar mellan olika platser.
nonicoclolasos
19 april 2008 vid 10:40
God morgon nonicoclolasos,
Synd att du distanserar dig från talet om allas rätt till tak över huvudet. Jag försvarar inte innerstadsbors rätt att bo just i innerstaden, utan påtalar att eftersom det råder efterfrågeöverskott i hela regionen, som jag skrev, kommer hyrorna också att höjas i hela regionen. Det får konsekenser också för personer som idag bor i relativt oattraktiva lägen med hyror på marginalen av vad man klarar. Att hyror skulle sänkas med de nya reglerna verkar ytterst otroligt. Nämn gärna dessa förorter med bostadsöverskott! (Utredningen menar ju dessutom att det krävs ca 20% vakanser för att en hyressänkning ska kunna tvingas fram, och en sådan vakansgrad ser inte jag på många mils avstånd från Stockholm).
Att hyror kan sänkas är självklart. Så är fallet också idag, förstås. Vi har ett hyrestak, men inget hyresgolv. Inget nytt under solen. Däremot sker det inte, eftersom det finns efterfrågan på samtliga lägenheter i länet idag. Det sker inte ens i avfolkningsbygder, eftersom priselasticiteten på boende är för låg, och transaktionskonstnaderna för höga.
Jag förstår ditt resonemang om att bygga hyresrätter med låg hyra. Det allra viktigaste för att komma till bukt med det är, som jag tidigare skrivit:
- Rättvisa skattevillkor mellan boendeformerna (räntebidraget)
- Att byggoligopolet bryts (vilket kommunerna kan bidra till genom aktiv planering). När mindre byggherrar bygger med samma kvalitet och standard minskar kostnaden med ca 30% (ex. ByggVesta).
- Att det finns byggbar mark (vilket det råder brist på idag, så att byggandet ej kan följa konjukturen)
Däremot är ju reglerna för bostadsstandard inte så särskilt hårda idag egentligen, men visst kan vissa detaljer diskuteras. Dock är de detaljerna så pass små att de inte radikalt förändrar byggkostnaden. Alla vill ju i en vanlig lägenhet, vågar jag påstå, ha ett kök och ett badrum. Där är kostnaderna svåra att minska, och de utgör den absolut största kostnaden för lägenheten, tillsammans med själva huskonstruktionen, som är svår att komma ifrån.
Jag förespråkar inte regleringar av egnahems- och bostadsrättsmarknaden, men jag ser gärna skattepolitisk neutralitet mellan boendeformerna (ränteavdragen till ägt boende på 16 mdr kr). Att jag förespråkar en viss reglering av hyresmarknaden är förstås för att det är ett viktigt instrument för samhället att bereda tak över huvudet för människor. Människor med låg betalningsförmåga är hänvisade till hyresrätten, och måste ha långsiktiga och trygga villkor, precis som egnahems- och bostadsrättsägare har under tiden de äger sin lägenhet. Och jag föredrar en allmännytta framför social housing, med dess konsekvenser (ex. segmentering av människor, se Paris förorter med övre inkomstgräns för sitt social housing).
Jacob
19 april 2008 vid 11:28
Jacob: Den föreslagna reformen kommer inte att påverka hyressättningen på så många platser i Sverige. Främst rör det storstadsområdena, som är populära att bo i. Mest av allt berör det Stockholms innerstad. De som idag har hyresrätter där betalar mindre än om utbud och efterfrågan skulle bestämma priserna. Eftersom många andra vill bo i deras lägenheter, även många med högre betalningsvilja (välfärdsförlust!), uppstår köer. Marknadsprissättning skulle allokera hyreslägenheter i Stockholms innerstad enligt samma principer som bostadsrätter, villor, bilar, mat och så gott som allt annat allokeras: till dem som vill betala marknadspriset. Nu hävdar Jacob att dagens system gynnar socialt utsatta grupper och att det därför ska behållas. Jag rekommenderar honom att ta del av den studie Jonas Vlachos diskuterar. Den effekt Jacob talar om tycks svår att finna.
Vill man stödja personer med låg inkomst, vilket ofta är utmärkt, finns det alternativ till reglerade priser, med alla de problem de medför (se ovan).
En viktig sak med marknadshyror är även att mer kommer att byggas (eftersom lönsamheten av att bygga ökar) och att frestelsen att omvandla hyresfastigheter till bostadsrättsfastigheter minskar betydligt. Marknadshyror kan i det perspektivet ses som ett sätt att rädda hyresrätten.
Jacob, har du möjligen anknytning till Hyresgäströrelsen?
nonicoclolasos
19 april 2008 vid 11:45
Det mest intressanta med denna debatt är det större perspektivet som ingen pratar om. När hyrorna blir marknadsmässiga så blir det inte längre lika intressant att bo i storstäderna, och många företag måste anpassa sig och istället investera i mindre städer där deras anställda kan hitta en bostad som de har råd med. De långa köerna i Stockholm idag är ju ett resultat av att boendet är på tok för billigt.
Hela debatten är infekterad av statiskt tänkand; “hur drabbas människor just idag eller imorgon?” De dynamiska effekterna är mycket viktigare för att ett samhälle ska fungera. Dagens system gör människor trögrörliga och det drabbar ungdomar som tvingas bo i andra hand o.s.v. Att en eller annan pensionär tvingas flytta är knappast brott mot någon mänsklig rättighet. Framförallt bör vi väl isåfall höja pensionen snarare än behålla en sinnessjuk hyresreglering!
Strutsman
19 april 2008 vid 14:00
Hej igen,
Jag är medlem och förtroendevald i Hyresgästföreningen, vad det nu har för betydelse för vår diskussion. Jag tycker att argument och diskussion är det viktiga, och tycker att det är oväsentligt vilka eventuella föreningar du själv är medlem i.
Hyressättningen kommer ju att påverkas där det råder bostadsbrist, idag i över 120 kommuner. I dessa kommuner finns också den absoluta majoriteten av hyreslägenheterna. Du har ännu inte nämnt någon förort med utbudsöverskott, och ett sådant saknas ju uppenbarligen i många städer, eftersom de uppger att de har brist på bostäder. Det byggs ju alltså för lite (oavsett boendeform) idag, av anledningar som jag redogjort för i mina tidigare inlägg.
Jag hävdar mycket riktigt att dagens system bättre gynnar personer med låg betalningsförmåga än de generella hyreshöjningar som skulle bli fallet för majoriteten av hyresgästerna i och med utredningens förslag. Däremot förespråkar jag anpassningar av bruksvärdessystemet på de orter där det finns ett behov av det, likt Malmömodellen och Kvalitetshyror i Göteborg, där hyresgästers värderingar av bland annat läget och kaliteter i boendet får större genomslag på hyran. Det leder till en omfördelning av hyrorna mellan olika områden och fastigheter beroende på hur hyresgäster värderar läge och andra kvaliteter i boendet. Bruksvärdessystemet är ju under kontinuerlig diskussion och utvecklign mellan Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna, och precis så är systemet tänkt att fungera. En sådan omfördelning av hyrorna är något helt annat än generella hyreshöjningar över “hela fältet”. Ett stort problem med utredningens förslag är ju att generella hyreshöjningar automatiskt genomförs vid en bristsituation trots dålig förvaltning eller försummat underhåll.
Jag är förstås medveten om att det råder segregation i dagens samhälle, såväl socioekonomiskt som etniskt. Jag är långt ifrån en expert på den frågan och har heller inte tagit upp den i något av mina inlägg här. Det vore förmätet av mig att spekulera i hur utredningens förslag påverkar den situation vi har idag, men jag vågar ändå drista mig till att påstå att den ekonomiska segregationen kommer öka.
Jag kan tillägga att jag själv är en så kallad “outsider” på bostadsmarknaden och saknar ett förstahandskontrakt med besittningsskydd idag.
Jacob
19 april 2008 vid 15:00
Jacob: Jag frågade om Hyresgästföreningen därför att jag tyckte mig känna igen argumentationen från denna förenings mycket aktiva företrädare.
Ja, självklart kommer hyrorna att stiga där bostadsbrist råder, det är ju hela poängen med förslaget, att vi idag har ett framreglerat efterfrågeöverskott med alla de kostnader jag noterar i mitt inlägg. Om brist råder i 120 kommuner kommer hyrorna att (så sakteliga) stiga där; men de stora effekterna kommer i storstäderna, särskilt innerstäderna, där efterfrågeöverskottet är som allra störst och där betalningsviljan är hög. Vad gäller Stockholms läns kommuner tycks du ha rätt i att ingen redovisar utbudsöverskott, men fem redovisar balans, och där lär inte hyrorna höjas mer än tidigare. Men i övriga kommer hyrorna att höjas, vilket som sagt är eftersträvansvärt, för att minska ovan nämna kostnader.
Du har också ett snävt synsätt, som jag ser det. Du ser inga andra metoder att hjälpa låginkomsttagare till boende än en reglering som får en hel marknad att fungera dåligt i 120 kommuner? Du tycks inte notera ovan angivna kostnader med dagens system, och inte heller att det främst, enligt ovan länkade studie, gynnar redan välmående.
nonicoclolasos
19 april 2008 vid 15:14
Hej igen,
Jag tror som sagt att huvudanledningen till att marknaden fungerar dåligt är att det byggs för lite totalt sett, och jag pekar ju på vad jag anser behöver göras (och jag poängterar återigen att utbudet av egnahem och bostadsrätter ökar mindre än efterfrågan trots fri prissättning, också det pga nedanstående punkter):
- Mer långsiktig planering i kommunerna och frigörande av byggbar mark
- Utvecklat regionalt samarbete för samhällsutveckling och markanvändning
- Snabbare och effektivare planprocess
- En fungerande byggmarknad (till skillnad från dagens oligopol) med fler aktörer
- Neutrala villkor mellan boendeformerna
Självklart kan Sverige välja ett system där staten går in med stora transfereringar för att ge människor med låga inkomster tillträde till bostadsmarkanden, men jag ser hellre att vi utvecklar dagens system, där alla har möjlighet att efterfråga bostäder utan statliga tranfereringar, samtidigt som fastighetsägare får en god avkastning (inte lika god som på en fri marknad, men generellt sett god). Och som jag skrev nyss ser jag gärna att Stockholm differentierar hyrorna utifrån hyresgästernas värderingar av bl.a. läge och kvalitet, på samma sätt som i bland annat Göteborg och Malmö. Detta arbete är på gång. Förutsatt att detta görs, och det byggs fler bostäder, kommer vi kunna nå en balans (fullständig balans finns ju aldrig eftersom alla bostadsmarknader är trögrörliga av naturen) så småningom. Men det kommer ta tid att bygga i kapp bristen, oavsett vilken väg vi går.
Det bästa sättet att hjälpa låginkomsttagare och “outsiders” är att bygga mer. Och där anser jag alltså att problemen ligger på annat håll än i hyressättningen. Branschen själv säger ju ofta att det är “i princip” marknadshyror (och full kostnadstäckning + räntekrav) i nyproduktion av hyresrätter, vilket just visar att det är ränteavdragen som är främsta anledningen till att det mest byggs egnahem och bostadsrätter. Det är enkel matematik. Men byggandet måste också öka totalt sett, oavsett vilken boendeform som byggs. Det är huvudsaken, och där ligger ansvaret på kommunerna och byggbranschen.
Här lämnar jag diskussionen. Men det har varit kul tycker jag. Ha det fint!
Jacob
19 april 2008 vid 15:39
Jacob: Tack för dina inlägg, som jag dock inte finner övertygande i grundfrågan. Precis som det uppstod köer i de kommunistiska staterna på alla de områden där prisreglering existerade, uppstår det oundvikligen köer också på hyresmarknaden när priserna sätts artificiellt lågt. Dessa köer, och de stora kostnader de medför i termer av mänsklig frustration, trögrörlighet, felallokering, mygel och orättvisa, tycks du negligera. Du nämner heller inget om de studier som visar att hyresregleringen inte är en verksam metod för att minska segregering – i många fall torde en gynna riktigt välbeställda.
Likaså tycks du förneka betydelsen av ekonomiska incitament. Ty allt annat lika måste bostadsbyggandet stimuleras av högre förväntade vinster för byggarna. Jag har inget emot dina punkter men tror aldrig att en hyresmarknad i balans kan uppnås i t.ex. Stockholms innerstad utan marknadshyror (eller något åt det hållet).
En intressant fråga är också hur du har kommit fram till att “utbudet av egnahem och bostadsrätter ökar mindre än efterfrågan trots fri prissättning”.
Du talar om stora transfereringar. De behöver inte vara stora: de flesta människor har råd att bo med marknadshyror (som i majoriteten av Sveriges kommuner, där hyrorna ger balans och som i de flesta andra länder). Det handlar att ta hand om de som har stora sociala problem, och kostnaden för det måste vägas mot de enorma samhällsekonomiska kostnader hyresregleringen medför. Som professor Ed Glaeser uttrycker det: “Rent control is a very socially costly means of occasionally getting integration, and housing vouchers or supply-side policies seem likely to be much more effective.”
Det ska bli intressant att se om Hyresgästföreningen kommer att kunna stoppa utredarens förslag. Det är en mäktig intressegrupp.
nonicoclolasos
19 april 2008 vid 15:55
[...] Angred eller Bergsjön – hyresrätter och segregering. Fungerar hyresregleringen mot segregering – nej, nej och åter nej. Så vad väntar vi [...]
Gryningsräd » Blog Archive » Dags att prova ett nytt spår i bostadspolitiken?
15 juni 2009 vid 21:46